Ticari Gayrimenkul Değerleme

Ticari Gayrimenkul Değerleme

Ticari Gayrimenkul Değerleme

Dükkan, Mağaza, Ofis, Büro ve Diğer Ticari Gayrimenkuller

Ticari gayrimenkul değerleme, dükkan, mağaza, ofis, büro, alışveriş merkezi, iş yeri, plaza, hastane, liman, depo ve benzeri gibi ticari nitelik taşıyan taşınmazlar için yapılmaktadır. Ticari gayrimenkullerde konutlarda olduğu gibi satış fiyatının belirlenebilmesi için yakın geçmişte yapılmış olan benzer satışların baz alınabilmesi her zaman için mümkün değildir. Çünkü bir lokasyon içinde ticari olarak benzerlik gösteren başka bir gayrimenkul bulmak her zaman mümkün değildir. Bu sebeple, değerleme yapılırken her zaman için benzer satışlarla kıyaslama yapabilmek mümkün olmadığından dolayı söz konusu ticari gayrimenkulün değerinin ortaya konması için özel bir çalışma gerekmektedir. Bu çalışma ancak SPK tarafından lisanslandırılmış olan ticari gayrimenkul değerleme uzmanın çalışması ile mümkün olabilmektedir.

Ticari gayrimenkul pazarlamasında en önemli faktör; fiyatlandırmadır. Bu gayrimenkullerin satışı, konut satışları gibi gerçekleşmemektedir ve genellikle ticari gayrimenkuller bir süre pazarda kalmakta, verilecek olan en yüksek teklif için beklenmektedir. Ticari gayrimenkul satışında amaç; en yüksek fiyatı peşin olarak verecek olan alıcıya ulaşmaktır. Bunun için söz konusu ticari gayrimenkul için piyasaya iyi ve değerinde bir fiyatla girilmesi gerekmektedir. Bunu sağlamanın en doğru yolu da ticari gayrimenkul değerlemesi yaptırmaktır.

Ticari Gayrimenkul Değerleme Özellikleri

Ticari nitelik taşıyan gayrimenkullerin değerlemesi yapılırken dünya standartlarında geçerli olan yöntemler kullanılmaktadır. Örneğin; alışveriş merkezi değerlemesi yapılırken gelir kapitalizasyonu ile direkt kapitalizasyon yöntemleri sıklıkla kullanılmaktadır. Bu iki yöntem, AVM değerlemesinde kullanılan en etkili yöntemlerdir. Fakat bu yöntemler ışığında ticari gayrimenkul değerleme yapılabilmesi için söz konusu olan alışveriş merkezinin geçmiş yıllardaki gelirlerinin ve giderlerinin net olarak biliniyor olması gerekmektedir. Alışveriş Merkezinde yer alan mağaza değerlemesi yapılırken ise AVM yönetiminden mağaza kirası ile ilgili bilgi alınması gerekmektedir.

Dükkan, iş yeri, mağaza niteliği taşıyan taşınmazların değerlemesi yapılırken mimari projesine uygun inşa edilmesi, yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni bulunması, ticari imar durumuna sahip olması önem teşkil eden unsurlardandır. Ticari nitelikteki taşınmazın cephesi, iyi bir konumda yer alması,  ulaşımının kolay olması, ana arterlere olan yakınlığı, yaya yoğunluğunun yüksek olduğu bir bölgede yer alması gibi özellikler fiyata etki eden faktörlerdendir.

Büro ve ofis niteliğindeki ticari taşınmazlar için mimari projesine uygunluğu, yapıya ait yapı ruhsatı ve kullanma izni bulunması, imar durumu, iş merkezinde bulunup bulunmadığı, konumu gibi özellikler fiyata etki etmektedir. Yapılan araştırmalar neticesinde taşınmaza değer takdirinde çoğunlukla emsal araştırma yöntemi kullanılmaktadır.

Değerlemenin Önemi

Gayrimenkul değerleme işleminin esas amacı; ile satışı yapılacak veya satın alınacak olan ticari gayrimenkul ile ilgili doğru bilgilere ulaşmak ve yaşanabilecek olan hak kayıplarının önüne geçmektir. Bununla birlikte, değerlemesi yapılacak olan ticari taşınmazdan en yüksek geliri elde etmek amaçlanmaktadır. Dolayısı ile gayrimenkulü maksimum fayda ile satmanın yolu değerleme yaptırmaktır.

Ticari Gayrimenkul Değerleme Talep Formu