Konut ve Bina Değerleme

Daire, Villa, Müstakil Ev, Yalı, Köşk, Bina ve Yazlıklar

Konut değerleme, bir konutun güncel değer tespiti yapılması işlemine denir. Toplumumuzda konut ekspertiz olarak da kullanılmaktadır. Konutun resmi kurumlarda yapılan incelemeler, piyasa araştırmaları ve neticesinde güncel değer belirlemesi yapılmaktadır.

Konutlarda değerleme yapılması oldukça önemlidir. Değerleme esnasında değerleme konusu konutun konumunu doğru tespit ederek yapılacak olası yanlışların önüne geçilebilir. Bina inşa edilirken apartmana ait ortak alanların dairelere eklenmesi gibi durumlar söz konusu olmaktadır. Binanın yeniden inşa edilmesi halinde konut, mülkiyet sınırları dahilinde mimari projesine uygun büyüklükte inşa edilmektedir. Bu gibi durumların tespiti lisanslı gayrimenkul değerleme uzmanı tarafından hazırlanacak konut değerleme raporu ile öğrenilebilmektedir.

Değerleme Çalışmalarına Etki Eden Unsurlar

Değerleme yapılırken tapu kayıt belgesi TKGM (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü) veya Webtapu sistemi üzerinden alınarak işe başlanır. Daha sonra konut ile ilgili resmi durum araştırmaları konutun bağlı bulunduğu tapu ve belediye müdürlüğünde yapılır. İlgili müdürlüklerde mimari projeler, ruhsat ve iskan belgeleri, imar durumu, var ise tutanak ve mahkeme kararlarının olduğu dokümanlar tespit edip incelenir. Elde edilen resmi belgeler ile fiziki olarak incelen gayrimenkulün uyumu tespiti yapılır.

Yapılan tespitler konutun değerine etki etmektedir. Bununla birlikte, konut değerleme raporu hazırlanırken projeye uygunluk, iyi bir ulaşım ağına sahip bir bölgede yer alması, bulunduğu bölge, hastane, okul vb. kurumlara yakınlık, manzara gibi özelliklerin de önemi bulunmaktadır.

Konut değerini etkileyen faktörlere bakıldığında;

• Nüfus
• Coğrafi konum
• Gelir düzeyi
• Ekonomik şartlar
• Ulaşılabilirlik
• Kurum ve sosyal donatı alanlarına yakınlık
• Banka faiz oranları
• Gayrimenkulün yasal durumu
• İmar durumu önem teşkil etmektedir.

Konut değerine etki eden unsurlar;

• Gayrimenkulün yasal durumu
• Yapı kullanma izin belgesi
• Enerji kimlik belgesi
• Gayrimenkulün yaşı
• Site içerisinde yer alıp almaması
• Sosyal donatı imkanlarına sahip olması
• Bulunduğu kat
• Binada asansör bulunup bulunmaması
• Otopark imkanı
• Büyüklüğü
• Cephesi
• Manzarası gibi özellikler gayrimenkulün değerine etki eden faktörlerdir.

Konut Değerlemesi Nasıl Yapılır?

Konut değerleme bir diğer adıyla konut ekspertiz işleminde yasal değer tespiti yapılırken emsal (piyasa) karşılaştırma yöntemi kullanarak benzer mülklerin satışıyla ilgili veriler incelenerek taşınmazın güncel yasal fiyatına ulaşılır.

Mimari projesi, ruhsatı bulunmayan, konut niteliğinde olan taşınmazların da değerlemesi yapılmaktadır. Bunlarda dikkat edilecek hususlar kadastroya işli olup olmadığının ve imar durumunun tespitidir. Yapılan araştırmalara göre güncel yasal fiyata ulaşmak için emsal karşılaştırma yöntemi kullanılmaktadır.

Konut değerlemek için ciddi bir uzmanlık ve oldukça dikkat isteyen bir araştırma gerekmektedir. Yapılacak küçük bir yanlış değeri etkileyeceği gibi raporu hazırlayan ile değerleme talebinde bulunan kişiyi zor bir duruma sürükleyecektir. Bu yüzden değerleme işlemlerinde SPK lisanlı olarak hizmet veren profesyonel değerleme uzmanlarından hizmet alınmalı, yaşanacak muhtemel sorunlardan kaçınılmalıdır.