Kentsel Dönüşüm Hakkında Bilgiler

    Kentsel Dönüşüm Hakkında Bilgiler

    Kentsel Dönüşüm Hakkında Bilgiler

    Kentsel Dönüşüm Nedir?

    Kentsel dönüşüm, kentsel sorunların çözümünü sağlayan ve değişime uğrayan bir bölgenin ekonomik, fiziksel, sosyal ve çevresel koşullarına kalıcı bir çözüm sağlamaya çalışan, kapsamlı bir vizyon ve eylem olarak tanımlanmaktadır. Kentsel dönüşümün gerçekleştirilmesinin hedefleri olarak şehir içerisinde yer alan ekonomik ömrünü tamamlamış, kaçak yapılaşmış, niteliksiz alanların yenilenmesi, doğal afetler esnasında etkilenecek yapıların dönüştürülmesi, kentsel alt yapının yenilenmesi örnek gösterilebilir.

    Kentsel Dönüşüm Alanları Nasıl Belirlenir?

    Kentsel dönüşüm alanları Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından belirlenmektedir. Bu bölgelerde bulunan binalar genellikle uzun yıllar önce yapılmış, temeli ve kullanılan malzemeleri iyi olmayan binalardır. Binaların yapılmış olduğu zeminin yaşanabilecek sel, heyelan, deprem gibi doğal afetlerde can ve mal kaybına neden olacak nitelikte olması, kentsel dönüşüm alanları kapsamına alınmasına sebebiyet vermektedir.

    Yerleşim alanı olarak kullanılabilme ihtimali yüksek olan alanlar da kentsel dönüşüm kapsamına alınarak kişilerin kullanımı açısından yeniden yapılandırılmaktadır. Kentsel dönüşüm alanlarındaki müstakil binaların mevcudiyeti “yerinde dönüşüm” hizmetinin öne çıkmasını sağlamaktadır.

    Yerinde Dönüşüm Nedir?

    Yerinde dönüşüm, olası bir afet esnasında can ve mal kaybına neden olabilecek yapılaşmaya uygun zemin üzerinde yer alan binanın yıkılarak yeniden inşa edilmesidir. Yerinde dönüşüm hizmeti ile risk taşıyan binalar yıkılarak yerine güçlü binaların yapılması sağlanır. Bölgede bulunan binaların yıkımı gerekmiyorsa, ek takviyeler ile depreme dayanıklı hale getirilebilecek nitelikteyse bu durumda yerinde dönüşüm hizmeti ile yerine bina güçlendirme çalışmaları yapılmaktadır. Bina güçlendirme çalışmaları yapılarak binaların kolonlarına takviye yapılır ve taşıyabilecekleri yük ile birlikte esneme kapasiteleri artırılır. Böylece doğal afet esnasında binanın ilk etapta ayakta kalması sağlanır. Şiddetli bir deprem ile karşı karşıya kalınması durumunda ise can kaybını azaltıcı faaliyetler gerçekleştirilmiş olur.

    Kentsel Dönüşüm Alanında Bulunan Binaların
    Risk Tespiti Nasıl Yapılır?

    Riskli alanlar, zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma nedeniyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan alanlar olarak tanımlanmaktadır. Rezerv alanı, 6306 sayılı kanuna göre gerçekleştirilecek uygulamalarda yeni yerleşim alanı olarak kullanılmak üzere TOKİ’nin veya İdarenin talebine bağlı olarak Maliye Bakanlığı’ndan görüş alınarak bakanlıkça belirlenen alanlara denmektedir.

    Kentsel dönüşüm alanında bulunan binaların doğal afetlere karşı risk durumunu tespit etmek maksadıyla Bakanlık tarafından ruhsat verilmiş Risk Tespit Kuruluşları çalışmalar yapmaktadır. Bu konu hakkında hazırlanan bir yönetmelik Resmi Gazete’de yayınlanarak yürürlüğe girmiştir. Detaylı bilgi Resmi Gazete’de  “6306 Kanunun Uygulama Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik” konusunda yer almaktadır.

    Yönetmelik kapsamında binaların ekonomik ömrünün tamamlanması kentsel dönüşüm alanı içerisine dahil edilmesi için yeterli bir kriterdir. Bu kriterin yanı sıra doğal afet açısından yüksek risk taşıyan binaların bulunduğu alanlar da kentsel dönüşüme dahil edilmektedir. Binaların riskli olarak kabul edilmesi için bir doğal afet esnasında yıkılma riskinin yüksek olması veya doğal afet esnasında yüksek hasara uğrama riski olması gerekmektedir. Bu binalar kentsel dönüşüm kapsamında kabul edilir ve gerekli görülen işlemler, yapılan planlamalar doğrultusunda gerçekleştirilir. Riskli yapıların tapu kayıtları üzerinde 6306 Sayılı Kanun Gereğince Riskli Yapı Belirtmesi Tesisi doğrultusunda “6306 Sayılı Kanun gereğince riskli yapıdır.” beyanı yer almaktadır.

    Risk Tespiti İçin Nereye Başvurmak Gerekir?

    Yapılara risk tespiti yaptırmak için yapı sakinleri veya mal sahipleri özel bir firmaya, ilgili bakanlığa veya bağlı bulunduğu belediyesine başvuruda bulunabilmektedir. Belediye tarafından yapılan tespitlerde yapının doğal afete dayanıklı olmadığı tespit edilirse 3 ay içinde yapının boşaltılması istenmektedir. Verilen süre içerisinde yapı tahliye edilmediği takdirde yapının elektrik, su, doğal gaz ve sağlanan diğer hizmetlerinin kesileceği yönünde bilgilendirme yapılmaktadır.

    Risk tespitinin doğru yapılmadığını düşünülüyor ise konu ile ilgili 15 günlük süre içerisinde ilgili bakanlığa itirazda bulunarak tespit açısından karar verilmesi talep  edilebilmektedir.

    Risk Tespiti Tamamlandıktan Sonra Yapılacak İşlemler Nelerdir?

    Bakanlığın görevlendireceği bilirkişi heyeti yapılan itiraz karşısında risk tespiti hususunda araştırma yapar ve konu hakkında karar verir. Verilen karara karşı yargı yolu açık olduğu için mahkemeye başvuru yapılabilmektedir. Risk tespiti, mahkemeye başvuru süresinin kaçırılması veya mahkemenin verdiği olumsuz kararın açıklanmasıyla birlikte kesinleşir. Kesinleşen risk tespitinden sonra yapının yıkılması için 60 günden az olmamak üzere bir süre tanınmaktadır. Yapının yıkımı için ilgili belediyeden yıkım ruhsatı alınması önem arz etmektedir. Yapı sahipleri bu süre içerisinde yapının yıkılması açısından bir çalışmada bulunmazsa yapının kamu eliyle yıkılacağını tebliğ edilir ve maliklere ek süre tanınır. Kamu eliyle yıkım gerçekleştirilirse oluşan masraflar yapı sahiplerinden istenmektedir. 

    Yapının yıkımı gerçekleştirildikten sonra yapı sahipleri arsa üzeri tapu hisseleri oranında hissedar olmaktadır. Bu aşama tamamlandıktan sonra arsa hissedarlarının 2/3 oranında onayı alınarak karar verilmektedir. Bu çoğunluğun sağlanması ile birlikte yapının yapılacak paylaşımı ortak karar protokolü ile ortaya konacaktır. Ortak karar protokolüne katılmayan yapı sahiplerinin payları açık artırma usulü ile diğer ortaklara satılabilmektedir. Bu satım işlemi esnasında alıcı çıkmaması durumunda paylar ilgili bakanlık tarafından kamulaştırma yolu ile satışa çıkarılmaktadır.

    Kentsel Dönüşüm Kira Yardımı Süresi Ne Kadardır?

    Kentsel dönüşüm projesi kapsamında kira yardımı için riskli yapılarda oturan kişilerin tahliye tarihi itibari ile 1 yıl, riskli yapının yıkılmasından itibaren ise 3 ay içerisinde yaşadıkları il ve ilçelerde bulunan Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Müdürlüklerine ya da bağlı bulunduğu belediye birimlerine başvuruda bulunmaları gerekmektedir. Başvuru neticesinde 18 ay boyunca geri ödemesiz kira yardımı yapılmaktadır. Kira yardımı ile daha detaylı bilgi T.C. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Hizmetleri Genel Müdürlüğü sayfasında yer almaktadır.

    2015 yılı öncesinde kentsel dönüşüm yapılacak bölgede bir kişiye ait bağımsız bölüm sayısı üzerinden ödeme yardımı yapılmakta iken, 2015 yılından itibaren uygulamada değişikliğe gidilerek kira yardımı ikamet edilen yapı üzerinden yapılmaya başlamıştır. Kira yardımı başvurusunda bulunmak için riskli yapı onay tarihinden önce riskli yapıda ikamet edilmesi şartı aranmaktadır. Başvuru esnasında riskli yapıyı tahliye tarihinden üç ay öncesine ait faturanın başvuru evraklarına eklenmesi de talep edilmektedir.

    Kira Yardımı Başvuru Evrakları Nelerdir?

    • Islak imzalı kentsel dönüşüm başvuru dilekçesi,
    • Nüfus cüzdanı fotokopisi,
    • Yetkililer tarafından onaylanan riskli yapı tespit raporu,
    • Taşınmazın tapusu ve güncel tapu kaydı,
    • Riskli yapı tespit raporu ile aynı adresi gösteren fatura,
    • Islak imzalı ve mühürlü yıkılan yapılar formu,
    • Ziraat Bankasından hak sahibine ya da vekili adına açılan vadesiz TL hesap cüzdanı.

    Kentsel Dönüşümü Kim Yapar?

    Yapı sahipleri dönüşüm işlemleri için istediği müteahhit ile çalışabilme imkanına sahiptir. Kira yardımı başvurusu değerlendirilirken başvurulan yılda geçerli bulunan “Kira Yardımı Uygulamaları Kılavuzuna” göre değerlendirilmektedir. Detaylı bilgi Türkiye Cumhuriyeti Çevre ve Şehircilik Bakanlığı sayfasında yer alan 2015 yılı Kira Yardımı Ödemeleri Soru ve Cevapları sayfasında yer almaktadır.

    Kentsel Dönüşüm Kapsamında Oluşabilecek Riskler Nelerdir?

    Kentsel dönüşüm projeleri imar artışına olanak sağlayan dönüşüm projeleri olmayıp daha sağlıklı binaların oluşturulması kapsamında yapılan dönüşümlerdir. Dönüşümün yapılacağı il/ilçe belediyelerinin onaylamış olduğu 1/1000 ölçekli uygulama imar planlarında belirlenmiş olan yapılaşma şartlarına uygun olarak dönüşümleri tamamlamak ruhsat ve iskan sürecinde karşılaşılabilecek sorunların önlenmesine olanak sağlayacaktır.

    Kentsel dönüşüm kapsamında yapılan yapılar için düzenlenen imar planlarına karşı açılan davalar üzerine imar planlarının iptali, yürütmenin durdurulması kararları söz konusu olmaktadır. Bu doğrultuda kredi ile alım yapmanın uygun olmadığı durumlar ortaya çıkabilmektedir. Konu hakkında bilgi sahibi olmayan kişiler araştırma yapmadan alım-satım yaptığı takdirde tapuda işlem yapılırken veya işlemler bittikten sonra sıkıntı ile karşılaşabilmektedir. Bu durumlarla karşılaşmamak için gayrimenkul değerleme uzmanları tarafından değerleme yapılması önem teşkil etmektedir. Değerleme uzmanının ilgili birimlerden yapacağı araştırma ve incelemeler üzerine hazırlayacağı rapor ile değerlenmesi istenen taşınmaz hakkında bilgi sahibi olunmakta, çıkabilecek olası sorunların önceden tespit edilmesi sağlanmaktadır.

    * Kentsel dönüşüm hakkında soru ve görüşleriniz için İletişim sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.

    KAPAT