Gayrimenkul Değerleme Yöntemleri Hakkında Bilgiler
Gayrimenkul Değerleme Yöntemlerinin Kullanıldığı Alanlar
Kredi işlemleri, finansman, kentsel yenileme projeleri, istimlak işlemleri ve yatırım danışmanlığı gibi işlemlerde uygulama alanı bulunan gayrimenkul değerleme yöntemleri, günümüzde oldukça önemli bir yere sahiptir.
Gayrimenkul Değerleme Yöntemleri
Gayrimenkul değerleme yöntemleri Tekil Değerleme, Toplu Değerleme ve Diğer Yöntemler olarak 3’e ayrılır.
Tekil Değerleme Yöntemleri (Geleneksel Yöntemler) 4’e ayrılır. Bu yöntemler;
- Emsal(Piyasa)Karşılaştırma Yöntemi
- Maliyet Yöntemi
- Gelir Yöntemi
- Karma Yöntem
Toplu Değerleme Yöntemleri (Modern/İstatiski Yöntemler) 10’a ayrılır. Bu yöntemler;
- Yapay Sinir Ağları Yöntemi
- Bulanık Mantık Yöntemi
- Konumsal Analiz (CBS) Yöntemi
- Destek Vektör Makineleri (DVM) Yöntemi
- Destek Vektör Regresyonu (DVR) Yöntemi
- Çok Ölçütlü Karar Analizi (AHP) Yöntemi,
- Nominal Yöntemi
- Dengeleme Yöntemi
- Çoklu Regresyon Yöntemi
- Hedonik Yöntem
Emsal (Piyasa) Karşılaştırma Yöntemi
Emsal karşılaştırma yönteminde benzer mülklerin satışıyla ilgili veriler dikkate alınmaktadır. Ayrıca piyasa verileri de karşılaştırmaya dayalı işlemlerle elde edilir. Değerlemesi yapılan bir mülkün, açık piyasada yapılan benzer mülk satışlarıyla karşılaştırılmaktadır. Talep edilen fiyatlarla birlikte verilen teklifler de emsal karşılaştırma yönteminde ele alınabilmektedir.
Maliyet Yöntemi
Aslında gayrimenkul değerleme yöntemleri arasında oldukça önemli olan maliyet yöntemi, gayrimenkulün satın alınması yerine aynı faydayı getirecek olan farklı bir gayrimenkulün inşa edilme olasılığını dikkate almaktadır. Risk ve olumsuzlukların olmaması halinde alternatif bir binanın inşa edilmesi amacıyla yüksek ödeme yapılması normal şartlarda uygun değildir. Bu yöntemin amacı da gayrimenkulün değerleme anındaki maliyet bedeline ulaşmaktır. Genelde iş hanı, fabrika, sanayi siteleri, geniş bahçeler ve otel gibi konutlar için kullanılır.
Günümüzde sadece yapılı olan gayrimenkuller için kullanılan bu yöntemde değerleme uzmanları, yapının tümünün inşa edilmesinden doğacak maliyeti karşılaştırır. Yapının sağladığı farklılıklar, mevcut durumu ve yapının yaşı, maliyet yönteminde dikkate alınmaktadır.
Gelir Yöntemi
Bu yöntemde taşınmazların değerleriyle beraber sağlaması beklenen gelirleri arasındaki ilişkiler ele alınmaktadır. Gelir yöntemi analizi sayesinde değer tahmini yapılırken bazı verilere ihtiyaç duyulmaktadır. Gelir ve gider tahminlerinin doğru bir şekilde yapılması için çarpan katsayılarının seçimiyle beraber uygun olan kapitalizasyon yönteminin saptanması şarttır. Yani gelir yönteminde temel veri net gelirdir. Alıcının beklentileri ve yatırımın geri dönüşü, bu yöntem sayesinde hesaplanabilmektedir.
Artık Değerleme Yöntemi
Bina artık değerleme ile arsa artık değerleme yöntemi olarak ikiye ayrılır. Değerleme yapan kişi, bu yöntemi kullanmadan önce arsa değerini bilmelidir. Bu sayede arsa değerini karşılaştırarak raporlayabilir.
Getiri Kapitalizasyon Yöntemi
Birkaç yıl devam eden dönemler için elde edilen işletme gelirlerine uygulanan getiri kapitalizasyon yönteminde paranın zaman açısından değeri ele alınır.
Karma Yöntem
Karma yöntemde taşınmaz değeri üzerinde etkisi olduğu tahmin edilen tüm nitelikler başlangıçta belirlenir. Bu özelliklere göre de en kısa mesafeleri ölçülmeye başlanır. Mesafelerle beraber belirlenen alandaki özelliklerle ilgili tablo oluşturulur. Ardından da endeks puan tablosu hazırlanır.
Tekil Değerleme Yöntemleri
Emsal (Piyasa) Karşılaştırma Yöntemi
Pazar yaklaşımı altında en çok kullanılan yöntemlerin başında gelmektedir. Emsal karşılaştırma yönteminde benzer mülklerin satışıyla ilgili veriler dikkate alınmaktadır. Ayrıca piyasa verileri de karşılaştırmaya dayalı işlemlerle elde edilir. Değerlemesi yapılan bir mülkün, açık piyasada yapılan benzer mülk satışlarıyla karşılaştırılmaktadır. Talep edilen fiyatlarla birlikte verilen teklifler de emsal karşılaştırma yönteminde ele alınabilmektedir.
Maliyet Yöntemi
Gayrimenkul değerleme yöntemleri arasında oldukça önemli olan maliyet yöntemi İkame Maliyet Yöntemi ve Yeniden Üretim Maliyeti Yöntemi olmak üzere ikiye ayrılır.
İkame maliyet yönteminde, eşdeğer fayda sağlayan benzer bir gayrimenkulün maliyetinin hesaplanarak belirlenmektedir.
Yeniden Üretim Maliyeti yönteminde, gayrimenkulün aynısının üretilmesi için gerekli olan maliyetin hesaplanmaktadır.
Günümüzde sadece yapılı olan gayrimenkuller için kullanılan bu yöntemde değerleme uzmanları, yapının tümünün inşa edilmesinden doğacak maliyeti karşılaştırır. Yapının sağladığı farklılıklar, mevcut durumu ve yapının yaşı, maliyet yönteminde dikkate alınmaktadır.
Gelir Yöntemi
Bu yöntemde taşınmazların gelecekteki nakit akışlarının bugünkü değere indirgenmesine dayanmaktadır. İndirgenmiş Nakit Akışı (İNA) Yöntemi ve Karlar Yöntemi olarak 2 adımda incelenmektedir.
İndirgenmiş Nakit Akışı (İNA) Yönteminde, belirlenen bir gelecek dönemde elde edilecek nakit akışları bir indirgeme yöntemi kullanılarak bugünkü değere uyarlanmaktadır.
Karlar Yönteminde, gayrimenkulün gelir yaratma özellikli olarak kullanılan işletmeye veya kullanıma sahip olması önem taşımaktadır. Restoran, sinema, oteller örnek gösterilebilir.
Gelir yöntemi analizi sayesinde değer tahmini yapılırken bazı verilere ihtiyaç duyulmaktadır. Gelir ve gider araştırmalarının doğru bir şekilde yapılması önem arz eder çünkü gelir yönteminde temel veri net gelirdir. Alıcının beklentileri ve yatırımın geri dönüşü, bu yöntem sayesinde hesaplanabilmektedir.
Karma Yöntem
Karma yöntemde taşınmaz değeri üzerinde etkisi olduğu tahmin edilen tüm nitelikler başlangıçta belirlenir. Bu özelliklere göre de en kısa mesafeleri ölçülmeye başlanır. Mesafelerle beraber belirlenen alandaki özelliklerle ilgili tablo oluşturulur. Ardından da endeks puan tablosu hazırlanır.
Toplu Değerleme Yöntemleri(Modern/İstatistiki Yöntemler)
Yapay Sinir Ağları Yöntemi
Yapay Sinir Ağları Yöntemi, insan beyninin çalışma tekniğinden esinlenerek oluşturulan bir yapay zeka uygulamasıdır. Verideki ilişkileri ve eğilimleri tanıyarak öğrenmektedir.
Gayrimenkule etki eden verileri(oda, banyo sayısı, m2, asansör, otopark, konum, ulaşım vb) ve çıktıları analiz ederek gayrimenkul fiyatlarını tespit eder.
Bulanık Mantık Yöntemi
Bulanık mantık yöntemi de yapay Sinir Ağları yöntemi gibi yapay zeka uygulamasıdır. Bilgisayara, insanların deneyimleri, önsezilerinden faydalanarak insani bir duygu katarak çalışma yeteneği kazandırılarak kullanılmaktadır.
Konumsal Analiz (Coğrafi Bilgi Sistemleri) Yöntemi
Coğrafi bilgi sistemleri, konumsal bir analiz yöntemidir. CBS, konumsal verilerin toplanması, depolanması, işlenmesi ve gösterimini gerçekleştiren, karar destekleme işlevi olan sayısal bir bilgi sistemidir. Taşınmaza ilişkin veri tabanının oluşturulması ve bu veri tabanında konumsal bilgilerin ağırlıklı olması CBS’nin gayrimenkul değerlemesindeki önemini artırmıştır.
Destek Vektör Makineleri (DVM) Yöntemi
Destek Vektör Makineleri Yöntemi, veriye dayalı bir yol izlemektedir. Öğrenme, sınıflandırma, kümelendirme ve yoğunluk tahmini için kullanılmakta olup, yüksek genelleme yapma yeteneğine sahip bir algoritmadır. Gayrimenkulün değerine etki eden faktörlerin seçiminde ve ilgili gayrimenkullerin sınıflandırılmasında kullanılmaktadır.
Destek Vektör Regresyonu (DVR) Yöntemi
Destek Vektör Regresyonu (DVR) Yöntemi temeli istatistiksel öğrenme teorisine dayanmaktadır. Bu yöntem, tahmin hatasını minimize etmeye çalışarak eğitim verisine yaklaşan bir fonksiyon bulmayı amaçlamaktadır. Fonksiyonun düzlüğü maksimize edilerek yerel değerlere takılma riski azaltılır.
Çok Ölçütlü Karar Analizi (AHP) Yöntemi
Çok Ölçütlü Karar Analizi Yöntemi, sonlu sayıda seçilme, sıralanma, sınıflandırma, önceliklendirme veya elenme amacıyla ağırlıklandırılmış birbirleri ile çelişen ve aynı ölçü birimini kullanmayan hatta bazıları nitel değerler alan çok sayıda ölçüt kullanılarak değerlendirilmesi işlemidir.
Nominal Yöntem
Nominal Yöntem, gayrimenkullerin sahip oldukları özelliklere göre topluca değerlendirilmesini mecbur tutar. Gayrimenkul sayısı çok olan bölgelerde değer dağılımlarının belirlenmesi gerekir. Dikkate alınacak değer kriterleri formüle edilerek her bir gayrimenkulün tavan ve taban puanları tespit edilebilir ve her gayrimenkulün değer katsayısı hesaplanabilir. Değer katsayıları, gayrimenkullerin değer bakımından birbirlerine göre durumlarını gösterir ve taban alınarak kolay rayiç bedele dönüştürülür. Bu değerlendirme biçimine, nominal değerlendirme denilmektedir.
Çoklu Regresyon Yöntemi
Çoklu regresyon Yöntemi ile gayrimenkul piyasasında arz ve talebe etki eden unsurlar kullanılarak gayrimenkul fiyatlarındaki değişimler analiz edilebilir, gayrimenkullerin özellikleri dahil edilerek fiyat tahmini yapılabilmektedir.
Hedonik Yöntem
Hedonik Yöntem ile gayrimenkullerin sahip oldukları özelliklerin veri haline getirilmesi, bu verilerin gayrimenkul fiyatları ile ilişkilendirilmesi aşamalarından oluşmaktadır. Regresyon yardımı ile hedonik model tahmini yapılabilmektedir. Değer veya talep tahmini yapılarak kullanıcı tercihlerinin ve bireysel zevklerin ortaya çıkarıldığı hedonik modellerle piyasayı etkileyen parametrelerin ayrı ayrı ele alınması mümnkün olmaktadır. Bu yöntemin etkin bir şekilde kullanılabilmesi için fiyatlarla birlikte modellemede kullanılacak nicel ve nitel özelliklere ilişkin verilere de ihtiyaç bulunmaktadır.
Diğer Yöntemler
Kalıntı Yöntem
Kalıntı Yöntem, Pazar, gelir ve maliyet yaklaşımlarının karışımı niteliğindedir. Brüt geliştirme değerinden geliştirme maliyetleri ile geliştirici karının projenin kalıntı değerine ulaşabilmek için düşülmesine dayanmaktadır.
Likiditasyon Yöntemi
Likiditasyon Yöntemi, arsa net gelirininin gayrimenkul net gelirinden büyük olduğu durumlarda kullanılmaktadır.