Gayrimenkul Değerleme Yöntemleri Hakkında Bilgiler

Gayrimenkul Değerleme Yöntemleri

Gayrimenkul Değerleme Yöntemleri Hakkında Bilgiler

Gayrimenkul Değerleme Yöntemlerinin Kullanıldığı Alanlar

Kredi işlemleri, finansman, kentsel yenileme projeleri, istimlak işlemleri ve yatırım danışmanlığı gibi işlemlerde uygulama alanı bulunan gayrimenkul değerleme yöntemleri, günümüzde oldukça önemli bir yere sahiptir.

Gayrimenkul Değerleme Yöntemleri

Gayrimenkul değerleme yöntemlerine bakıldığında;

  • Piyasa (emsal karşılaştırma) yöntemi
  • Maliyet yöntemi
  • Gelir yöntemi
  • Artık değerleme yöntemi
  • Getiri kapitalizasyon yöntemi
  • Yatırım bandı yönetimi
  • Karma (puanlama) yönteminden yararlanılmaktadır.

Emsal (Piyasa) Karşılaştırma Yöntemi

Emsal karşılaştırma yönteminde benzer mülklerin satışıyla ilgili veriler dikkate alınmaktadır. Ayrıca piyasa verileri de karşılaştırmaya dayalı işlemlerle elde edilir. Değerlemesi yapılan bir mülkün, açık piyasada yapılan benzer mülk satışlarıyla karşılaştırılmaktadır. Talep edilen fiyatlarla birlikte verilen teklifler de emsal karşılaştırma yönteminde ele alınabilmektedir.

Maliyet Yöntemi

Aslında gayrimenkul değerleme yöntemleri arasında oldukça önemli olan maliyet yöntemi, gayrimenkulün satın alınması yerine aynı faydayı getirecek olan farklı bir gayrimenkulün inşa edilme olasılığını dikkate almaktadır. Risk ve olumsuzlukların olmaması halinde alternatif bir binanın inşa edilmesi amacıyla yüksek ödeme yapılması normal şartlarda uygun değildir. Bu yöntemin amacı da gayrimenkulün değerleme anındaki maliyet bedeline ulaşmaktır. Genelde iş hanı, fabrika, sanayi siteleri, geniş bahçeler ve otel gibi konutlar için kullanılır.

Günümüzde sadece yapılı olan gayrimenkuller için kullanılan bu yöntemde değerleme uzmanları, yapının tümünün inşa edilmesinden doğacak maliyeti karşılaştırır. Yapının sağladığı farklılıklar, mevcut durumu ve yapının yaşı, maliyet yönteminde dikkate alınmaktadır.

Gelir Yöntemi

Bu yöntemde taşınmazların değerleriyle beraber sağlaması beklenen gelirleri arasındaki ilişkiler ele alınmaktadır. Gelir yöntemi analizi sayesinde değer tahmini yapılırken bazı verilere ihtiyaç duyulmaktadır. Gelir ve gider tahminlerinin doğru bir şekilde yapılması için çarpan katsayılarının seçimiyle beraber uygun olan kapitalizasyon yönteminin saptanması şarttır. Yani gelir yönteminde temel veri net gelirdir. Alıcının beklentileri ve yatırımın geri dönüşü, bu yöntem sayesinde hesaplanabilmektedir.

Artık Değerleme Yöntemi

Bina artık değerleme ile arsa artık değerleme yöntemi olarak ikiye ayrılır. Değerleme yapan kişi, bu yöntemi kullanmadan önce arsa değerini bilmelidir. Bu sayede arsa değerini karşılaştırarak raporlayabilir.

Getiri Kapitalizasyon Yöntemi

Birkaç yıl devam eden dönemler için elde edilen işletme gelirlerine uygulanan getiri kapitalizasyon yönteminde paranın zaman açısından değeri ele alınır.

Karma Yöntem

Karma yöntemde taşınmaz değeri üzerinde etkisi olduğu tahmin edilen tüm nitelikler başlangıçta belirlenir. Bu özelliklere göre de en kısa mesafeleri ölçülmeye başlanır. Mesafelerle beraber belirlenen alandaki özelliklerle ilgili tablo oluşturulur. Ardından da endeks puan tablosu hazırlanır.