Gayrimenkul Değerleme Hakkında Bilgiler

Gayrimenkul Değerleme Hakkında Bilgiler

Gayrimenkul Değerleme Hakkında Bilgiler

Gayrimenkul Değerleme Nedir?

Gayrimenkul değerleme; özel, gerçek, resmi ve tüzel kişi ile kuruluşlara ait olan gayrimenkullerin, gayrimenkul ile ilgili olan fayda ve hakların, gayrimenkul projelerinin, taşınmazların yürürlükte olan mevzuatlar çerçevesinde uluslararası ölçekli metotlar kullanılarak, etik kurallara uygun olarak yapılması ve yapılan tespitlerin bir rapor ile düzenlenmesi işidir.

Gayrimenkul değerleme uzmanlığı, gayrimenkul sektörünün hızla geliştiği ülkemizde büyük bir öneme sahiptir ve bu çalışmalar Sermaye Piyasası Kurulu tarafından yapılan lisans sınavını başarıyla geçmiş kişiler tarafından yapılmaktadır. 

Bir gayrimenkul her zaman tek bir yapıdan oluşmamaktadır ve bir takım haklar da gayrimenkulün kendisine bağlıdır. Dolayısı ile bir değerleme çalışmasında, gayrimenkule bağlı kıymet ve haklar da rapor kapsamında dikkate alınmaktadır. Değerleme çalışması; kıymet tayin etme anlamına gelmektedir ve bu çalışma halk arasında daha çok ekspertiz çalışması olarak bilinmektedir. Bu değerleme çalışması, sigorta şirketi eksperlerinin yaptığı değerleme çalışmasından tamamen farklıdır.

Gayrimenkul Değerleme Neden Gereklidir?

Bir taşınmazın objektif olarak ele alınarak değeri hakkında raporun hazırlanması çalışması olarak bilinen gayrimenkul değerleme çalışması, çeşitli nedenlerden dolayı yapılabilmektedir. Günümüzde bu çalışmayı gerekli kılan durumlar şunlardır:

  • Gayrimenkul alım ve satım işlemleri,
  • Gayrimenkul kiralama,
  • Gayrimenkul ipoteği göstererek banka kredisi alma,
  • Gayrimenkul sigortalama,
  • İnşaat yapımına başlanması amacıyla değerleme.

Gayrimenkul Değerleme Çalışmalarında Kullanılan Değerleme Yöntemleri

Bir gayrimenkul için değerleme çalışması yapılırken, gayrimenkul değerleme uzmanı olan kişilerin kullandığı çeşitli teknikler bulunmaktadır. Bu teknikler şunlardır:

  • Gelir Yaklaşımı
  • Piyasa Yaklaşımı
  • Maliyet Yaklaşımı

Gelir Yaklaşımı, taşınmazın gelecekteki ekonomik ömür içerisinde muhtemel olarak net gelir akışını ortaya koymaktadır. Söz konusu taşınmazın yıllık ya da aylık olarak kira getirisi, taşınmazın bulunduğu konum göz önüne alınarak hesaplanır.

Piyasa Yaklaşımı, aynı bölgede yer alan ve yakın zamanda satışı gerçekleşmiş olan taşınmazların kıyaslanmasını içermektedir. Bu yaklaşımda, piyasada gösterilen reaksiyonlar ve fiyat teklifleri etkilidir.

Maliyet Yaklaşımı, içinde bulunan ekonomik koşullar çerçevesinde söz konusu yapının yeniden inşa edilmesinin maliyetini ortaya koymaktadır. Bu sebeple, yapılacak olan inşaatın giderleri, arsa değeri ve benzeri gibi unsurlar hesaplamalara dahil edilir.

Gayrimenkul Değerleme Çalışmaları Kim Tarafından Yapılır?

Gayrimenkul değerleme (ekspertiz) çalışmaları, gayrimenkul değerleme uzmanı ve konut değerleme uzmanı tarafından yapılmaktadır. Bu uzmanlar, Sermaye Piyasası Kurulu tarafından kendilerine verilmiş olan SPL tarafından düzenlenen sınavlarda başarı sağlayan ve bu mesleği yapmaya hak kazanmış olan lisanslı kişilerdir. Konut değerleme uzmanlığı adından da anlaşıldığı üzere;  kapsamı biraz daha dardır ve bu kişiler yalnızca konutların değerlemesinde imza yetkisine sahip olmaktadır. 

Değerleme uzmanları, TDUB’a üye olarak üye belgelerini alırlar ve elde ettikleri lisansı aktif olarak kullanabilme imkanına sahip olurlar. Bir değerleme uzmanın mesleğini aktif olarak yapabilmesi için TDUB’a üyeliğinin bulunması gerekmektedir. Aksi takdirde bu kişiler, meslek açısından pasif konumda olurlar ve aktif olana dek herhangi bir şekilde imza yetkisine sahip olamazlar. Dolayısı ile mesleğin icra edilebilmesi için TDUB üyeliği düzenli olmalıdır ve üyelik bedeli düzenli olarak ödenmelidir. 

SPL Başvuru Sisteminde istenen evraklar:

    1. Nüfus cüzdanı fotokopisi veya T.C. Kimlik kartı fotokopisi
    2. e-Devlet uygulaması üzerinden temin edilen barkodlu mezun belgesi
    3. Bir üst lisansa başvurulması veya lisans değişimi halinde daha önceden alınmış olan bir lisans belgesi var ise ilgili lisansın aslı.

Gayrimenkul Değerleme Nasıl Yapılır?

Bir taşınmaza ait maddi içerikli tüm işlemler gayrimenkul değerleme çalışmaları neticesinde yapılmaktadır. Bu çalışmada, söz konusu gayrimenkule ait en doğru rakamlar ortaya konulmaktadır. Bir gayrimenkul yalnızca alım ve satım işlemlerinde değil çoğu zaman; banka kredi kullanarak satın alınmaya ve kiralamaya da konu olabilmektedir. Bu noktada en doğru meblağın ortaya konması için değerleme çalışmaları yapılmaktadır.

Günümüz bankacılık hizmetlerinde, konut kredilerinde ipotek karşılığında hizmet verilebilmesi söz konusudur. Ayrıca sigorta işlemlerinde ya da haciz işlemlerinde de söz konusu gayrimenkulün gerçek değerinin ortaya konulması büyük önem taşımaktadır. Tam da bu noktada gayrimenkul değerleme uzmanı ve gayrimenkul değerleme çalışmalarına ihtiyaç duyulmaktadır.

Bir değerleme çalışmasında öncelikle söz konusu olan taşınmazın nitelikleri ortaya konulur ve daha sonra taşınmazın piyasada bulunan emsalleri ile kıyaslaması yapılır. Daha sonra da gayrimenkulün günümüzdeki değeri ile gelecekteki durumu hakkında analizler yapılır. Gayrimenkuller, fiziksel özellikleri ile birlikte çevresel özellikleri ve kullanım özellikleri göz önüne alınarak değerlenir. Sonuç olarak değerleme çalışması; tek taraflı olarak yapılmamakta; tüm koşullar ele alınarak objektif bir şekilde gerçekleştirilmektedir.

Gayrimenkul Değerleme Raporunda Bulunması Gerekenler

Bir gayrimenkul değerleme raporunda bulunması gereken, olmazsa olmaz noktalar vardır. Dikkat edilmesi gereken ve raporda yer alması gereken bu bilgiler, raporun doğruluğunu ortaya koymaktadır. Aksi takdirde rapor geçersiz sayılmaktadır. Bir raporda yer alması gereken bilgiler şunlardır:

  • Rapor bilgileri bölümü
  • Değerleme çalışmasını yapan şirketin ve değerlemeyi talep eden bilgileri bölümü
  • Değerlemeye konu olan taşınmaz hakkında bilgi bölümü
  • Değerlemeye konu taşınmazın tapu sicil kayıtları bölümü
  • Değerleme yapılan taşınmaza ait analizler bölümü
  • Analiz sonuçlarının değerlendirilmesi bölümü
  • Emsal bölümü
  • Değerleme bilgileri bölümü
  • Değerlemeye konu taşınmaz ile ilgili araştırmalara ait belgeler ve fotoğraflar

Bir değerleme çalışmasının rapor bilgileri bölümünde; içindekiler kısmı, raporun tarihi ve numarası, raporun ticari ya da konut olmasına göre türü bilgisi, raporu hazırlayan kişilerin kısmı, sorumlu olan değerleme uzmanının ad soyad bilgisi, değerlemenin yapıldığı tarih, dayanak olan sözleşmenin numarası ve tarihi ile raporun SPK kapsamında düzenlenip düzenlenmediği bilgileri yer almalıdır.

Değerleme şirketinin ve değerlemeyi talep eden bilgi bölümünde; şirketin aldığı ünvan ile adres bilgisi, değerlemeyi talep eden bilgisi ile adres bilgisi, konu taşınmaza ait bilgiler ile adres bilgisi ve raporda kullanılmış olan değer tanımları yer almalıdır.

Gayrimenkul değerleme raporu kapsamında, raporda yer alan en önemli ve en kapsamlı kısımlardan biri değerleme konu taşınmaz hakkında bilgilerin yer aldığı değerleme kısmıdır. Bu kısımda, olmazsa olmaz olan pek çok bilgi bulunmaktadır. Gayrimenkulün konumu, tapu kayıt bilgileri, yapı ruhsatı, yapı kullanma izin belgesi, projesi ve benzeri gibi dokumanlar bu kısımda yer almalıdır. Ayrıca imar bilgisi, emsal araştırmaları, taşınmazın takyidat bilgisi ve gayrimenkule ait son 3 yıllık durum bilgisi de bu kısımda yer almalıdır.

Gayrimenkul Değerlemesine İlişkin Analizlerin Özellikleri

Gayrimenkul değerleme çalışmalarında hazırlanacak olan raporda, değerlemesi yapılacak olan taşınmaza ilişkin analizler kısmı yer almaktadır. Raporun bu kısmında yer alması gereken ve zorunlu çeşitli bilgiler bulunmaktadır. Bunlar:

  • Taşınmazın yer aldığı bölgenin analizi ve analizde kullanılan veriler
  • Dayanak veriler ve gayrimenkul piyasası analizi ile mevcut olan ekonomik koşullar
  • Değerlemeye olumsuz etkisi olan faktörler
  • Taşınmazın yapısal özellikleri
  • Taşınmazın yapısal özellikleri
  • Taşınmazın fiziksel değerlemesinde dikkate alınan veriler
  • Taşınmazın sahip olduğu teknik özellikler ve dikkate alınan veriler
  • Değerlemede kullanılan varsayımlar
  • Değerleme çalışmasında kullanılan teknikler ve bu tekniklerin kullanılmasının sebepleri
  • Değerleme yapılırken esas olarak alınan emsal satış örnekleri ile satış bedelleri
  • Kullanılan verilerle birlikte kira değer analizi
  • Gayrimenkulün sigorta değeri
  • Hasılatın paylaşımı ve kat karşılığı olarak yapılacak projelerin örnek pay oranı

Taşınmazın en iyi kullanım ve yüksek değer analizi

Değerleme Ücreti Ne Kadar? Ne Kadar Masraf Çıkar?

Değerleme ücreti firmadan firmaya, bölgeden bölgeye ve gayrimenkul türüne göre değişmektedir. Firmalardan bazıları belirli bir ücret söyleyip yapılacak masrafı müşteriye yansıtmakta, bazıları ise bütün masraflar dahil fiyat söylemektedir.

Araştırma yapılırken çıkacak masraflar tapu ve belediye harçlarıdır. Tapu kayıt belgesi harcı ülkenin her yerinde sabittir. Tapu kayıt belgesi TKGM portalında internet üzerinden incelenmektedir. Belediye harcı ise sabit değildir. Belediye İmar Müdürlükleri’nde dosya inceleme ücretleri bölgeden bölgeye değişiklik göstermektedir.

Gayrimenkul Değerleme Raporu Kaç Günde Hazırlanır?

Değerleme raporu hazırlanması gayrimenkul türüne göre değişmektedir. Tapu kayıtları ve mimari projesi (değerlenecek taşınmazın projesi var ise) internet üzerinden TKGM portalından incelenmektedir. Belediye İmar Müdürlükleri’nde ise proje inceleme, bilgi sorma günleri ve saatleri olduğu için rapor hazırlama sürecinin uzadığı durumlar olabilmektedir. Örnek vermek gerekirse, konut raporu yaklaşık 3 gün içerisinde teslim edilebilmektedir. 

Gayrimenkul Değerleme Aşamaları Nelerdir?

  1. Ekspertizi (değerlemesi) yapılacak gayrimenkul için sözleşme (banka aracılığı ile ya da özel talep ile) yapılır.
  2. Değerleme uzmanı (eksperi), sözleşme yapılan müşteriden alınan bilgiler doğrultusunda yer gösterecek kişi ile irtibata geçer.
  3. Randevu alındıktan sonra takbis sisteminden tapu kaydı alınır.
  4. Alınan tapu kaydı belgesi ile tapunun kayıtlı olduğu ilçedeki Tapu Müdürlüğü’nde mimari projesi, Belediye İmar Müdürlüğü’nde gayrimenkul ile ilgili yapılan resmi yazışmalar, imar durumu, yapı tatil tutanakları, encümen kararları, yapı ruhsatı, yapı kullanma izin belgesi, proje ve rayiç değer sorgulaması yapılır.
  5. Taşınmaz görülürken tapu ve belediyede yapılan incelemeler ile uygunluğu tespit edilir.
  6. Konu taşınmazın niteliğine göre çevre analizi yapılır ve uygun bir değerleme yöntemi seçilir.
  7. Resmi evraklar, yer görme resimleri ve yapılan incelemelerde alınan notlar karşılaştırılarak rapor yazım aşamasına geçilir.
  8. Rapor yazıldıktan sonra kontrolden geçerek talepte bulunan kişiye ulaştırılır (banka aracılığı ile başvuru yapıldıysa bankadan, özel talepte bulunduysa sözleşme neticesinde).