Gayrimenkul Değerleme Hakkında Bilgiler

    Gayrimenkul Değerleme Hakkında Bilgiler

    Gayrimenkul Değerleme Nedir?

    Yürürlükte olan mevduat kapsamında her türlü özel, resmi, tüzel ve gerçek kişiler ile kuruluşlara ait olan gayrimenkullerin, gayrimenkule konu olan taşınmaz ve faydaların, uluslararası metotlardan yararlanılarak değerleme ve ekspertiz işlerinin yapılmasına gayrimenkul değerleme adı verilir. Bu işlemler etik kurallar çerçevesinde yapılırken, elde edilen tespitlerle raporlar düzenlenmesi de değerleme tanımı içerisine girer.

    Gayrimenkullerle ilgili hizmet sunulurken talep edilen sonuca ulaşmak amacıyla doğru bir strateji belirlenmelidir. Bununla birlikte anlık verilerin yakından takip edilmesi, çalışma alanının gelişimi, kimliği ve politik özelliklerine bakılarak doğru bir şekilde analiz edilmesi önemlidir. Elbette gayrimenkul değerleme yöntemleri de bu anlamda kullanılan uygulamalardandır.

    Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Kime Denir?

    Değerleme uzmanı, SPK’nın verdiği SPL tarafından düzenlenen sınavları başarı ile geçmiş ve gayrimenkul değerleme uzmanı lisansını almış kişilere denir. Bu kişiler, değerleme çalışmasını SPK ve BDDK’nın yetkilendirdiği değerleme kuruluşları nezdinde, değerleme yöntemleri kullanarak adil, bağımsız ve objektif bir şekilde yapmakta olup, yaptığı araştırmalara ilişkin raporlar düzenlemektedir.

    Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Nasıl Olunur?

    Lisanslı değerleme firmaları, değerleme uzmanı seçimlerini mimarlık, inşaat mühendisliği, harita ve kadastro mühendisliği, şehir ve bölge planlaması, işletme ve ekonomi gibi alanlarda 4 yıllık üniversite bölümlerinden mezun olmuş, gayrimenkul değerleme lisansı olan kişilerden yana kullanmak istemektedir. Değerleme firmaları, böyle istemesine rağmen bölüm fark etmeksizin (Açık Öğretim Üniversitesi dahil) mezun olan gayrimenkul değerleme lisansına sahip kişilerden de alım yapmaktadır.

    2 yıllık üniversite mezunu kişiler konut değerleme lisansı almak için sınava girebilir ve başarılı olmaları durumunda konut değerlemesi yapmak üzere değerleme firmalarında işe başlayabilirler. Lisans almak için sınava girmeden önce, değerleme firmalarının büyük şehirlerde konut lisansı olan değerleme uzmanları yerine gayrimenkul değerleme lisansı olan kişileri çalıştırmayı tercih ettiğini bilmekte fayda var.

    SPL Başvurusu Nasıl Yapılır?

    Değerleme uzmanı olabilmek için SPL (Sermaye Piyasası Lisanslama Sicil ve Eğitim Kurumu) sınavlarına girerek sınavları başarı ile geçmek gerekmektedir. SPL başvuru sistemine kayıt olarak başvuruda bulunabilirsiniz.

    SPL Başvuru Sisteminde istenen evraklar:

    1. Nüfus cüzdanı fotokopisi veya T.C. Kimlik kartı fotokopisi
    2. e-Devlet uygulaması üzerinden temin edilen barkodlu mezun belgesi
    3. Bir üst lisansa başvurulması veya lisans değişimi halinde daha önceden alınmış olan bir lisans belgesi var ise ilgili lisansın aslı.

    Üniversite Okurken SPL Sınav Başvurusu Yapılır Mı?

    Üniversite okurken SPL tarafından yapılan değerleme sınavlarına girilebilir. Sınavlar başarıyla geçilirse ve lisans almaya hak kazanılırsa, kazanılmış hak sayılacağından gayrimenkul değerleme lisans belgesi üniversite bittikten sonra alınabilir.

    Gayrimenkul ve Konut Değerleme Uzmanlığı Tecrübe Şartı Nedir?

    Gayrimenkul değerleme lisansı alındıktan sonra uzman olabilmek için gayrimenkul değerlemesi alanında 3 yıldan az olmamak kaydıyla tecrübeye sahip olması istenmektedir. Konut değerleme lisansı olanlar için tecrübe süresi 1 yıldır.

    2014 yılında alınan bir karar ile gayrimenkul değerleme lisansı ve konut değerleme lisansı sınavlarını kazanan ancak tecrübe koşulunu sağlayamayan kişiler, 1 hafta sürecek değerleme uzmanlığı mesleki uygulamalı eğitim programına ücret ödeyerek katılabiliyordu. Eğitim programı sonunda yapılan sınavda başarılı olan adaylar tecrübe koşulu şartını sağlamış sayılıyordu. 19.04.2019 tarihinde alınan bir karar ile eğitim programı sonlandırıldı.

    Eğitim programı sonlandırıldığı için istenen tecrübe şartını sağlayamayan kişiler, uzman yardımcısı sıfatıyla değerleme kuruluşlarında uzman eşliğinde ve imza yetkisi olmaksızın değerleme faaliyetlerinde bulunarak istenen tecrübe şartını tamamlayabilir.

    Gayrimenkul Değerleme Neden Gereklidir?

    Gayrimenkul değerleme hakkında merak edilenlerden en önemlisi değerlemenin neden gerekli olduğudur. 4 adımda gayrimenkul değerlemenin önemi ve gerekliliğini açıklarsak

    • Satın alınacak tapunun konumunun doğru tespiti.

    Günümüzde hâlâ alıcıya senin arsan, tarlan, dairen şurası denilmekte ve tapu dairesinde başka yer verilmektedir.

    Örnek vermek gerekirse, inşaatlar yapılırken kapı üzerine projesinden farklı numaralar yazılabiliyor. Yer gören müşteri, alacağı kişiye kapı üzerindeki daire numarasını söylüyor ve o daireyi satın alıyor. Halbuki istediği daire projesine göre farklı konumda yer alıyor.

    • İnşa edilen binanın projesine uygun inşa edilmesi, kaçak yapılaşma olup olmadığı tespiti.

    İnşaat yapılırken ortak alanlardan dairelere, dükkanlara eklemeler yapılabiliyor. Böylece m2’si büyüyen taşınmaz daha pahalıya satılabiliyor. Binanız yeniden inşa edileceği zaman satın alınan m2 üzerinden değil, projesindeki m2’ye göre değer biçilmektedir. Kentsel dönüşüm ile yeniden inşa edilen yerlerde böyle sıkıntılar oldukça yaşandı ve yaşanmaya devam etmektedir. 

    • Binanın tamamlanmış olup olmadığının tespiti. Yapı Kullanma İzin Belgesi bulunması tespiti.

    İzni bulunan bina tamamlanmış demektir.

    • Satın alırken ve satarken gayrimenkulün değer tespiti, uzun dönemli kiralama esnasında kira bedelinin tespit edilmesi, değer tespiti ile gayrimenkulün değerini öğrenmek gibi nedenlerden dolayı gayrimenkul değerleme raporu alınması önerilmektedir.

    Değerleme Ücreti Ne Kadar? Ne Kadar Masraf Çıkar?

    Değerleme ücreti firmadan firmaya, bölgeden bölgeye ve gayrimenkul türüne göre değişmektedir. Firmalardan bazıları belirli bir ücret söyleyip yapılacak masrafı müşteriye yansıtmakta, bazıları ise bütün masraflar dahil fiyat söylemektedir.

    Araştırma yapılırken çıkacak masraflar tapu ve belediye harçlarıdır. Tapu kayıt belgesi harcı ülkenin her yerinde sabittir. Tapu kayıt belgesi TKGM portalında internet üzerinden incelenmektedir. Belediye harcı ise sabit değildir. Belediye İmar Müdürlükleri’nde dosya inceleme ücretleri bölgeden bölgeye değişiklik göstermektedir..

    Gayrimenkul Değerleme Raporu Kaç Günde Hazırlanır?

    Değerleme raporu hazırlanması gayrimenkul türüne göre değişmektedir. Tapu kayıtları ve mimari projesi (değerlenecek taşınmazın projesi var ise) internet üzerinden TKGM portalından incelenmektedir. Belediye İmar Müdürlükleri’nde ise proje inceleme, bilgi sorma günleri ve saatleri olduğu için rapor hazırlama sürecinin uzadığı durumlar olabilmektedir. Örnek vermek gerekirse, konut raporu yaklaşık 3 gün içerisinde teslim edilebilmektedir. 

    Gayrimenkul Değerleme Aşamaları Nelerdir?

    1. Ekspertizi (değerlemesi) yapılacak gayrimenkul için sözleşme (banka aracılığı ile ya da özel talep ile) yapılır.
    2. Değerleme uzmanı (eksperi), sözleşme yapılan müşteriden alınan bilgiler doğrultusunda yer gösterecek kişi ile irtibata geçer.
    3. Randevu alındıktan sonra takbis sisteminden tapu kaydı alınır.
    4. Alınan tapu kaydı belgesi ile tapunun kayıtlı olduğu ilçedeki Tapu Müdürlüğü’nde mimari projesi, Belediye İmar Müdürlüğü’nde gayrimenkul ile ilgili yapılan resmi yazışmalar, imar durumu, yapı tatil tutanakları, encümen kararları, yapı ruhsatı, yapı kullanma izin belgesi, proje ve rayiç değer sorgulaması yapılır.
    5. Taşınmaz görülürken tapu ve belediyede yapılan incelemeler ile uygunluğu tespit edilir.
    6. Konu taşınmazın niteliğine göre çevre analizi yapılır ve uygun bir değerleme yöntemi seçilir.
    7. Resmi evraklar, yer görme resimleri ve yapılan incelemelerde alınan notlar karşılaştırılarak rapor yazım aşamasına geçilir.
    8. Rapor yazıldıktan sonra kontrolden geçerek talepte bulunan kişiye ulaştırılır (banka aracılığı ile başvuru yapıldıysa bankadan, özel talepte bulunduysa sözleşme neticesinde).
    * Gayrimenkul değerleme hakkında soru ve görüşleriniz için İletişim sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.