Arsa Değerleme

Arsa ve Arazi Değerleme

Arsa ve Arazi Değerleme

Arsa, Tarla, Bağ, Bahçe ve Diğer Araziler

Arsa değerleme, üzerinde yapı bulunmayan taşınmazlar için gerçekleştirilmekte olan çalışmalardır. Bazı durumlarda üzerinde yapı bulunan taşınmazlar için de arsa değerleme yapılmaktadır. Bu çalışmanın yapılma amacı; tıpkı diğer değerlemeye konu olan taşınmazlarda olduğu gibi hak kaybının önlenmesini, sorunsuz ve değerinde bir satışın olmasını sağlamaktadır.

Günümüzde satışı gerçekleştirilecek olan taşınmazların fiyatı genellikle piyasa koşullarına göre malın sahibi ya da satışın gerçekleştirilmesine aracı olacak olan emlakçılar tarafından belirlenmektedir. Fakat taşınmazın gerçek değerinde satılabilmesi için daha ciddi araştırma, analiz ve çalışmaların yapılması gerekmektedir. Bu da; gayrimenkul değerleme hizmeti veren uzmanlar tarafından mümkün kılınmaktadır. Bir gayrimenkul değerleme uzmanından hizmet alırken de uzmanın SPK tarafından yetkilendirilmiş olmasına dikkat edilmelidir.

Arsa Değerleme

Belediye ve mücavir alan sınırları veya köy yerleşik alanlarında yapılan planlarla yapılaşma sahası olarak ayrılmış yerlerde bulunan arazi parçalarına arsa denir. Bir parselin cinsinin arsa yapılabilmesi için, o parselin imar planı gereğince oluşması gerekir.

İmar Kanunu’nun 18. Maddesinin uygulanmasıyla oluşmuş parsellerin cinsi arsa olur. İmar planında iş veya konut yeri olarak ayrılan sahalara isabet eden imar parsellerinin arsa vasfıyla tescil edilmeleri gerekir.

Mevcut yasal düzenlemeler uyarınca bir yerin arsa olarak kabul edilebilmesi için değerleme günü itibariyle imar planı içinde olması, belediye imar planı içinde olmaması durumunda mücavir alan içinde bulunması veya belediyenin yol, su, aydınlatma vb. hizmetlerinden tam olarak yararlanması ve etrafının meskun olması gerekmektedir.

Arsa değerlemesinde ilk olarak imar durumuna bakılmaktadır. İmar durumunun doğru bir şekilde araştırılması elzemdir. İmar durumu araştırması yaparken; parselin terkleri, yapılaşma şartları, imar bilgisi, planın geçerliliği, kentsel dönüşüm alanında kalıp kalmadığının sorgulanması gerekmektedir.

Arsa değerleme yapılırken genellikle benzer nitelikte arsalar ile emsal araştırma yöntemine ve/veya proje geliştirme yöntemine başvurulur. Değerlemenin yapıldığı alanda kıyaslama yapılabilecek başka bir arsa ve arazi yok ise; arsa üzerinde yapılabilecek değerler hesaba katılarak değerleme yapılır.

Yapılan tespitler direkt olarak arsanın değerine etki etmektedir. Arsanın değerine etki eden tek unsur imar durumu değildir. Bunun dışında arsanın çevresinde yer alan alanların ve yapıların da önemi bulunmaktadır. Arsanın değerinin tespit edilmesinde gayrimenkul değerleme uzmanları tüm etkenleri tek tek göz önüne alarak çalışmalarını gerçekleştirmektedir.

Arsa değerini etkileyen faktörlere bakıldığında;

  • İmar durumu
  • Parselin terkinin bulunup bulunmadığı
  • Yüzölçümü
  • Geometrik şekli
  • Eğim özellikleri
  • Cephe özellikleri
  • Bölgedeki altyapı olanakları
  • Ulaşım yollarına olan mesafesi önem teşkil etmektedir.

Tarla, Bağ, Bahçe Değerleme

Tarla, bağ, bahçe değerleme yapılırken parselin yola veya kadastral yola cepheli olması, şekli, arazi yapısı (düz veya eğimli bir arazide bulunması), sulama kanallarına yakınlığı (sulu veya kuru tarım yapılması), köy/mahalle yerleşim alanına olan mesafesi, bakanlığın (Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Coğrafi Bilgi Sistemleri Genel Müdürlüğü sayfasında çevre düzeni planlarına bakılabilir) belirlemiş olduğu asgari büyüklüklere uygunluğu üzerinde ekili ürün bulunması, var ise ağaç sayısı ve cinsi tespit edilir. Fiyatlama aşamasında emsal araştırma yöntemi kullanılarak nihai değere ulaşılır.

Değerleme Yapılırken Nelere Dikkat Etmek Gerekir?

Arsa, tarla, bağ, bahçe ve diğer arazi değerleme yapılırken konut değerlemede olduğu gibi proje incelemeleri yapılamamaktadır. Burada dikkat edilecek önemli noktalar; parsel ve imar durumu hakkında ilgili belediye ve bakanlıklarda dikkatlice sorgulama yapılması, bölgede yapılacak emsal araştırmalarının dikkatlice yapılmasıdır. Yapılan araştırmalar neticesinde taşınmaza değer takdir edilmektedir.

Dolayısı ile bu değerleme hizmetleri oldukça ciddi bir çalışma gerektirmektedir ve konu hakkında uzman bilgilerine sahip olunmalıdır. Yaşanacak sorunlardan kaçınmak için, SPK lisanlı gayrimenkul değerleme uzmanlarından değerleme hizmeti alınması tesviye edilmektedir.

Arsa ve Arazi Değerleme Talep Formu